Auslandsimmobilien: was vor dem Kauf zu prüfen ist

Beim Kauf im Ausland kostet das Papier fast nichts und die Steuer sehr viel. Den Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister verlangt ein deutschsprachiger Anbieter mit 49,90 € (spanien-grundbuchauszug.com, gelesen am 27. August 2026). Die Grunderwerbsteuer auf denselben Kauf beginnt beim staatlichen Auffangsatz von 6 %. Diese Seiten sagen, wo welche Zahl steht.

Das Wichtigste in Kürze

Spanien: Hat die Region keinen eigenen Satz beschlossen, gelten 6 % Grunderwerbsteuer auf Immobilien und 0,50 % für die notarielle Urkunde. Beide Sätze stehen im Real Decreto Legislativo 1/1993, Art. 11 und Art. 31, gelesen am 27. August 2026.
Italien: Die Registersteuer beträgt 9 % beim Kauf einer Immobilie und 2 %, wenn es sich um eine Wohnung außerhalb der Katasterklassen A1, A8 und A9 handelt und die Voraussetzungen der prima casa vorliegen. Sie darf 1.000 € nicht unterschreiten. D.Lgs. 23/2011, Art. 10, gelesen am 27. August 2026.
Portugal: Wird die Wohnung nicht Ihr dauernder Hauptwohnsitz, beginnt die IMT-Tabelle bei 1 % und steigt bis 8 % Grenzsatz; oberhalb von 1.150.853 € gilt ein einheitlicher Satz von 7,5 %. Código do IMT, Art. 17 Abs. 1 Buchst. c, gelesen am 27. August 2026.
Polen: Wer die Staatsangehörigkeit eines EWR-Staates oder der Schweiz hat, braucht für den Erwerb keine Genehmigung mehr; beide Übergangsfristen des Gesetzes von 1920 sind abgelaufen. Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt ein anderes Gesetz und dort eine andere Antwort.
Griechenland, Ungarn und die Türkei stehen nicht auf dieser Website. Wir haben für keines der drei am 27. August 2026 eine amtliche Quelle öffnen können, und ohne gelesene Quelle schreiben wir keine Seite.

Fünf Länder, fünf Register, fünf Steuern

Die folgende Tabelle ist die kürzeste ehrliche Fassung dieser Website. Sie nennt für jedes der fünf Zielländer, für die wir eine Quelle lesen konnten, den Namen des Registers und die Steuer, die beim Kauf anfällt. Jede Zelle steht so in der Quelle, die daneben genannt ist.

Register und Erwerbsteuer in den fünf Zielländern, für die wir am 27. August 2026 eine amtliche Quelle lesen konnten.
Land	Das Register heißt	Steuer beim Kauf	Die Seite dazu
Spanien	Registro de la Propiedad, der Auszug daraus heißt Nota Simplespanien-grundbuchauszug.com, gelesen am 27. August 2026	6 % ITP als Regelsatz, wenn die Region nichts anderes beschlossen hat; 10 % Mehrwertsteuer plus 0,50 % AJD beim NeubauRDLeg 1/1993 Art. 11 und Art. 31; Ley 37/1992 Art. 91, gelesen am 27. August 2026	Immobilie kaufen in Spanienauf dieser Website
Italien	nicht bestätigt	9 % Registersteuer, 2 % unter den Voraussetzungen der prima casa, mindestens 1.000 €D.Lgs. 23/2011 Art. 10, gelesen am 27. August 2026	Haus kaufen in Italienauf dieser Website
Portugal	Caderneta Predial, der Auszug aus der Steuermatrix, den Art. 93 des Código do IMI für jede eingetragene Immobilie vorsiehtCódigo do IMI, Art. 93, gelesen am 27. August 2026	IMT nach Stufentabelle ab 1 %, darüber Grenzsätze bis 8 %, ab 1.150.853 € einheitlich 7,5 %Código do IMT Art. 17, gelesen am 27. August 2026	Immobilie kaufen in Portugalauf dieser Website
Polen	Księga wieczysta, das polnische GrundstücksregisterDz.U. 2022 poz. 2569, Art. 2a, gelesen am 27. August 2026	Erwerbsteuersatz nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigt; die Genehmigungsfrage ist auf der Länderseite belegtgemessenes Fehlen, 27. August 2026	Haus kaufen in Polenauf dieser Website
Kroatien	Zemljišna knjiga, das kroatische Grundstücksregisterzakon.hr, gelesen am 27. August 2026	Erwerbsteuersatz nicht aus einer amtlichen Quelle bestätigt; die Genehmigungsfrage ist auf der Länderseite belegtgemessenes Fehlen, 27. August 2026	Immobilie kaufen in Kroatienauf dieser Website

Die leeren Zellen sind Absicht. Für Polen und Kroatien haben wir den Steuersatz am 27. August 2026 in keiner amtlichen Quelle gefunden, die wir öffnen konnten. Für Italien haben wir keine Vorschrift gelesen, die ein Register oder einen Registerauszug beschreibt: das Gesetz, aus dem die italienischen Steuersätze stammen, spricht nur von der Katasterklasse. Eine Schätzung wäre schnell geschrieben und nichts wert.

Wo Sie sich das Geld sparen können

Der Weg zur spanischen Ausländernummer NIE ist der einzige Punkt auf dieser Website, an dem sich ein deutschsprachiger Markt gebildet hat. Zwei Anbieter veröffentlichen ihre Preise: nie-nummer-spanien.com nennt drei Stufen zu 149 €, 269 € und 299 €, jeweils zuzüglich 21 % spanischer Mehrwertsteuer; spanieninfo.biz nennt drei Stufen ab 175 €, 255 € und 280 €, jeweils nach eigener Angabe inklusive Steuer.

Der amtliche Weg steht im Real Decreto 1155/2024. Sein Art. 205 Abs. 4 gibt der Behörde fünf Tage ab Eingang des Antrags, und wenn in dieser Frist nichts kommt, gilt der Antrag als abgelehnt. Was die Gebühr dafür kostet, konnten wir am 27. August 2026 auf der Seite der Policía Nacional nicht als Betrag finden.

Die drei Wege zur NIE-Nummer, mit Preisen und Fristen

Was Sie hier nicht finden

Keine Anzeigen. Keine Provision.

Auf dieser Website steht keine einzige Immobilie zum Verkauf, und es wird auch nie eine hier stehen. Wir bewerten nichts, wir vermitteln niemanden, wir beschaffen keine Urkunde und wir beraten nicht in Rechts- oder Steuerfragen. Wer eine Anwältin oder einen Steuerberater braucht, braucht eine Anwältin oder einen Steuerberater, und diese Seiten ersetzen das nicht.

Es gibt auch keinen Rechner. Alle sechs gemessenen Rechner-Suchbegriffe im deutschen Sprachraum ergaben null Suchanfragen im Monat, und ein Rechner wäre zusätzlich das einzige Stück JavaScript auf einer Seite, deren Zahlen sonst vollständig im HTML stehen.

Wer wir sind

Hinter dieser Website steht die BSI OÜ, ein kleines estnisches Unternehmen. Wir haben keine Niederlassung und keine Betriebsstätte in Deutschland. Das sagen wir gleich hier, weil es stimmt und weil estnische Registerdaten öffentlich und kostenfrei abrufbar sind: einen Klick später wissen Sie mehr über uns, als jedes Wappen erzählen würde. Registrikood und Anschrift stehen im Impressum.

Wir gehören zu keinem Grundbuchamt, zu keinem Amtsgericht, zu keinem Katasteramt und zu keinem Konsulat. Deshalb gibt es auf dieser Website kein Siegel, kein Wappen, keine Flagge und keine Plakette. Geliehene Autorität hätten wir keine.

Was wir tun, ist schmal: Wir lesen die Vorschriften und die Preisseiten selbst, schreiben das Lesedatum neben jede Zahl und lesen alles alle 90 Tage erneut. Auf Redaktion steht, wer schreibt, wie die Zahlen zustande kommen und was wir bis heute nicht bestätigen konnten.

Auf die Warteliste setzen

Wir schreiben Ihnen, wenn wir neue Länderseiten veröffentlichen. Es gibt nichts zu kaufen.

Wo Sie anfangen sollten

Eine Immobilie im Ausland kaufen ist das Rückgrat dieser Website: von dort kommen Sie auf jede einzelne Seite, und dort steht der Ablauf vom Reservierungsvertrag bis zur Eintragung.

Wenn Sie schon wissen, wohin: Spanien, Italien, Portugal, Polen, Kroatien. Für die Balearen gibt es eine eigene Seite, weil dort für Bauten auf geschütztem ländlichem Boden keine Verjährungsfrist läuft: Immobilie auf Mallorca kaufen.